5月21日，江苏省政府召开新闻发布会，深入解读近日印发的《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》（以下简称《政策措施》）。这份包含23条具体措施的政策文件，旨在破解当前城市更新中的规划、土地、资金等瓶颈，其中多项条款直指民生关切，力图让城市发展成果更直接、更公平地惠及普通居民。

（赵亚玲/图）

七大维度系统赋能，五大亮点提质增效

会上，江苏省住房城乡建设厅副厅长金文介绍到，《政策措施》共包括7个部分、23条具体措施。主要聚焦规划、土地、产权、资金、税费、多元参与和审批等，涉及优化规划管理、完善供地政策、创新产权归集和不动产登记方式、拓宽融资渠道、落实税费政策、支持多元参与、优化审批流程等内容。主要有五大亮点：

第一，直击实操痛点，针对性破解各类难题。政策大幅优化审批服务，精简申报材料、推行容缺审批，大幅提速办事流程。同时打通建筑改造规划、审图、消防验收各环节，还放宽老旧厂房更新验收标准，可用消防查验报告替代竣工验收报告，切实提升项目推进效率。

第二，搭建全链体系，实现系统化闭环保障。本次政策注重多部门联动，打造了一套完整的全流程保障体系。从前期规划、供地保障，到中期产权办理、多方参与，再到后期融资、审批提速，形成闭环支撑。

第三，放权基层创新，适配各地发展实情。各地可结合实际，制定土地用途转换、混合开发的正负清单，梳理规划、施工许可等环节的豁免清单，细化本地管理标准。同时支持各地创新工作机制，推行居民自主申报老旧住房更新模式，建立民生导向的容积率平衡机制，明确土地续期、收益金缴纳等细则。

第四，聚焦民生福祉，全面提升城市居住品质。一方面大力推进老旧住宅成套化改造，通过增设公共设施、放宽公积金使用政策、发放财政补贴等方式，鼓励居民自主更新旧房。另一方面结合人口变化，优化教育、养老、托育等民生配套布局，盘活闲置土地和房屋，改造为公益服务场所。

第五，拓宽融资渠道，破解资金短缺难题。针对城市更新资金不足的核心问题，政策推出多元融资方案。政府层面统筹省级专项资金，创新“拨改投”模式，依托专项债券优势，为合规项目提供财政支持。市场层面激活社会资本，支持发行市政基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），对有经营性收益、使用者付费明确的项目允许采取特许经营模式，借助政策性金融工具补充项目资金，多渠道保障城市更新项目有序推进。

优规划、活用地、畅产权，赋能老旧区域改造

江苏省自然资源厅副厅长李闽表示，本次出台的《政策措施》，核心是放开限制、简化流程、降低成本，通过灵活的规划、用地、产权登记新规，全方位适配各类老旧区域改造需求，分为三大板块，配套多项便民利好举措。

第一，优化规划管理，提升政策弹性。结合城市更新实际按需细化规划方案，不同街区、单元实行差异化管控。规划指标可结合人口变化优化公共配套布局，改造地块指标可不低于现状标准，解决老旧改造难以达标难题。同时推出公益导向的容积率利好，老旧住宅改造、公共设施建设等民生项目，不影响周边环境的前提下，新增建筑面积可不受规划容积率指标制约；主动保护文物、无偿移交公共配套的项目，还能增补建筑指标。

第二，放宽用地政策，灵活精准赋能改造。用地供应方式更加多元，除常规出让模式外，支持带方案出让、租赁、有限年期划拨等方式临时利用空闲建设用地，灵活匹配不同更新项目用地需求。鼓励用地功能兼容和混合开发利用，对在原批准的建筑规模内进行兼容改造、符合正面清单的，无需调整详细规划、可不增收土地有偿使用价款；更新项目符合混合开发正面清单的，视为符合详细规划。支持既有建筑功能和土地用途合理转换。原土地使用权人申请改变土地用途、符合规划的，除商品住宅和法律法规政策等明确需收回的，可以协议方式供地。在土地使用年期上，明确更新中常见的混合用地、土地并宗的使用年期确定规则，支持各地探索工商业用地续期管理规则，稳固各类更新主体改造信心。在地价计收规则上，明确最新工业用地地价管理政策，对现有工业用地实施增容改造的，不再增收土地价款；对老旧住宅成套化改造增加建筑面积的，不动产登记时予以标注，转让时按规定或约定补缴土地价款。

第三，创新不动产登记方式，破解产权难题。针对更新中复杂的产权历史遗留问题，有专属处置和登记办法，明确改造全流程产权归集、拆分的实操方式。同时优化登记服务，对混合兼容复合利用的，可分用途、分空间层次设权和经分割审批后办理登记；允许通过运用预告登记、“带押过户”、“无还本续贷”抵押登记、“带封过户”等多种方式，降低资产盘活和更新改造成本。

记者 许崇静 

2026年5月21日《南京晨报/爱南京》