10月30日，省人大常委会办公厅、省住房和城乡建设厅联合省广电总台在扬州市琼花观社区党群服务中心组织开展“谈法论治”现场访谈活动，专题解读《江苏省房屋使用安全管理条例》。省人大常委会法工委主任陈志红、省住房和城乡建设厅二级巡视员朱东风、省人大常委会委员程大林、南京工业大学副校长陆伟东等参加解读。

《江苏省房屋使用安全管理条例》于2026年9月30日经江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，自2027年1月1日起施行，共7章86条，是江苏第一部专门规范“房子建成后怎么安全使用”的地方性法规。

立法背景：房屋“变老”呼唤使用环节全链条制度

江苏城镇化起步早、房屋存量大，根据全国第一次自然灾害风险普查数据，全省既有房屋总量超过90亿平方米，其中2000年以前建成的占比接近60%，一大批房屋进入设计使用年限的中后期，构件老化、材料性能衰减、维修不及时等问题集中显现。与此同时，房屋装修中拆墙砸柱、擅自加层改建等违法违规情形时有发生、屡禁不止，把住宅改成商铺、把闲置厂房改成租赁住房等新情况不断出现，一些隐患就藏在日常使用中。

现有《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等主要管控房屋的建造环节和保修责任，《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划条例》侧重空间格局治理，《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国防震减灾法》则主要管理消防安全、抗震设防，电梯、燃气、供水供电也有专门法规制度，唯独房屋建成后谁负责、怎么管、隐患怎么发现和消除、鉴定怎么做、危房怎么治等使用环节缺乏一部系统性、全链条的地方性法规来贯通，基层在隐患排查整治、危房解危、装修监管中“无抓手、缺依据”的反映比较集中。

针对这些问题，条例遵循如下思路制定：坚持人民至上、生命至上，明确“安全第一、预防为主、防治结合、综合治理”；与相关法律法规能衔接的衔接、该补充的补充，属地方事权的创制性规定，不搞重复立法；把装修这个“最容易出事又最难管”的环节，以及鉴定、危房治理两个“断点”作为制度设计重心；把安全隐患排查、网格化巡查、数字化监管等成熟做法上升为法规；历经三次审议、广泛听取意见，最大程度凝聚共识。

适用边界：管住房屋本体，其余各归其法

本条例管的是本省行政区域内已建成各类房屋的使用安全及其监督管理，关键词是“已建成”和“使用安全”，核心是房屋本身的结构安全和正常使用。消防、抗震、防雷，供水供电供气供热通讯电梯等设施设备，军事管理区房屋，以及违法建设房屋的调查处理，则依照有关法律法规执行；但违法建设调查处理结束前，违法建设当事人应当承担违法建设房屋的使用安全责任。

责任体系：明确责任人及义务清单

条例以民法典所有权、物权制度为基础建立房屋使用安全责任人制度：房屋所有权人为责任人；国家或集体所有的，管理人为责任人，没有管理人的，使用人为责任人；所有权人下落不明或权属不清的，按管理人、使用人递进确定，既无管理人又无使用人的，由乡镇人民政府、街道办事处承担有关管理责任。政府承担的是组织排查、督促消险、应急处置等管理责任，不是替产权人“接盘”维修义务和民事赔偿责任。责任人要“用得当、修得上、查得勤、险能除”，可以自行管理或委托管理，但不得以委托为由拒绝承担房屋使用安全责任；非责任人的使用人不得危害房屋安全，发现问题要告知责任人，配合检查、维修和应急处置；转让、出租房屋应如实告知承重结构变动等安全事项。

重点环节：装修全链条管住结构风险，日常防范突出“早发现、早处置”

装修是条例制度设计的重点。条例为住户划定行为红线：不得擅自变动基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体和承重结构，不得擅自超设计标准增加荷载或改变荷载类型，不得开挖底层地面、降低地坪标高，不得违法搭建、违法改变外立面；任何单位和个人不得承接相关工程。确需变动结构的，要经全体业主依法共同决定、委托有资质设计单位设计、依法办理施工许可或送施工图审查，开工前向物业或乡镇街道登记，物业或乡镇街道要公示并巡查，完工后组织验收，结构变动档案移交城市建设档案机构。

日常风险防范上，各级政府需定期组织房屋使用安全隐患排查及灾后应急检查，乡镇街道纳入网格化巡查，责任人日常维修养护和安全检查，物业服务人按合同约定巡查并记录；人员密集场所房屋责任人每年至少检查一次重点部位和外墙附着物并建档，鼓励每十年全面体检；屋顶外墙广告牌、光伏、空调外机等“谁所有、谁检查”，幕墙定期检查；周边工程施工前要评估、防护、监测，对受影响出现明显裂缝、变形、不均匀沉降等异常现象的房屋，应立即委托监测，经责任人同意或应其要求委托房屋安全鉴定；发生危及房屋使用安全情形的，应向住建部门报告并采取安全措施。

底线闭环：安全鉴定、危房治理和城乡房屋分类施策

房屋安不安全，肉眼很难判断，需要专业鉴定。条例以专章规范房屋安全鉴定，核心管住“谁能做、什么情况必须做、开展鉴定有什么要求”：机构须具备条件并向设区市住建部门备案公布；房屋有明显结构隐患仍需使用、超设计年限继续使用、人员密集场所达到设计年限三分之二、自建房用于经营公益等情形必须鉴定；报告三日内报送并编码管理，发现现实危险须立即报告，虚假不实报告将被重罚。

鉴定之后，危房治理和应急处置形成底线闭环。县（市、区）住房城乡建设部门根据鉴定报告发出解危通知书，危房不得作为生产经营或公益事业场所、不得出租居住，整体危险不得自住；解危费用由责任人承担，可依法提取公积金、使用专项维修资金，符合条件的给予住房救助；政府可依法采取人员撤离、控制水电气、设置围挡、临时交通管制、征用或破损相邻设施、消除现实危险等应急措施。

农村房屋安全也是条例专节规定的重要内容。据介绍，江苏行政村集体土地上共有农村房屋1013.8万户，其中建于2000年之前的占65.6%，这些老旧农房建设年代早、标准较低，随着改建扩建装修和民宿、农家乐、小作坊等新业态增多，改做经营的农村房屋安全隐患尤为突出。因此，条例对城乡分类施策，特设专节规范农村房屋使用，将农民住宅、农村生产经营用房、农村公共设施用房和公益事业用房三类房屋一并纳入，构建“入口管住、责任管实、隐患管清”的闭环。

落地路径：三类人群重点记，保障协同促落实

专题解读提醒，准备装修的业主，要先弄清哪些墙不能动、要办什么手续，确需动结构不能“自己说了算”；用作经营的自建房房东，将房屋用于生产经营、公益事业前必须先鉴定；人员密集场所管理者，每年需至少检查一次重点部位和外墙附着物并建立档案。发现房屋隐患或危害房屋使用安全行为，任何单位和个人有权劝阻、举报，住建等部门应建立投诉举报制度、公开渠道、及时处理。

条例还围绕“钱从哪来、技术怎么用、人往哪去”作出安排，即从财政预算、适当补助、保险分担、房屋建筑统一代码和数字化管理、科技赋能、人才和乡村建设工匠培育等方面提供保障，并对擅自增加荷载、未登记装修、不具备条件鉴定、虚假鉴定、危房未解危或违规使用等行为设定法律责任。

专题解读表示，下一步要把宣传做到“家门口”、培训抓到“关键人”、配套政策尽快补齐、协同机制真正转起来，形成“政府统筹、部门协同、网格巡查、主体尽责、社会监督”的格局。此次“谈法论治”现场访谈走进社区，正是把法规从“文件语言”转化为“生活语言”的具体实践，也让全过程人民民主在立法、普法、守法环节持续延伸。（新华日报·交汇点记者 陈祉樾）

2026年10月30日《交汇点》