10月底，南京市住房保障和房产局等五部门联合印发实施意见，从预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应和规划管理等9个方面提出19条政策，以2026年8月28日为新老划断节点，南京成为继13城之后又一座落地“8·28”新政的城市，新政以防风险、保交付、提品质为核心。

新政落地后，市场一线的真实反应如何？近日，现代快报记者走访南京多个在售项目发现，新政缓冲下，购房者更关注月供、得房率和交付时间，开发商则注重资金成本和产品取舍。房子最终能不能被认可，越来越取决于品质本身。

刚需盘：小面积不降品质，好房子先满足人的需求

在雨花台区一家定位“新青年”的项目现场，营销负责人孙刚介绍，购房者90%以上是本科、研究生以上学历，以IT理工科从业者为主，决策更理性务实。

购房者何曼丽的经历印证了这一点。她告诉现代快报记者，此前看了大大小小不少楼盘，最终定了二期105㎡、17楼顶楼，享受雨花台区购房补贴10万元，总价310多万元，2028年9月交付，看中的是离单位近、对面有学校、得房率高和地铁方便。

四点半学堂

对刚需盘来说，高品质住宅不等于堆配置，而是小面积不降品质。该项目不同面积段装修标准一致；社区提前运营四点半学堂、共享打印、棋牌室、电竞房等配套；业主中有脱口秀主理人可组织活动，“苏超”火热时组织业主观赛交流。“年轻人希望交房前邻居先熟悉，周末能一起玩。”孙刚说。

改善盘：品质不是堆出来的，是设计出来的

江宁一位购买高品质住宅的业主杨先生属于卖旧买新、置换改善。他称原住房位于江宁太阳城一带，家中有两个孩子，卖掉旧房后补一部分、再贷一部分，购买了139㎡四房。他在接受现代快报记者采访时表示，自己看中的是配套、地铁和住宅品质，认为买房应根据个人需求，不宜盲目投资。

地下全场篮球场

杨先生这样的置换客群，是新政承接的需求一端；在供给一端，该楼盘项目负责人陈泓感受更深。为破解大体量经营难题，项目不做传统恒温泳池、私宴厅，改做赛事级运动会所，包括地下全场篮球场、15.5米攀岩墙、拳击馆等。陈泓认为，品质住宅不是堆奢侈材料，而是设计感、实用和经久耐用，厨房餐厅一体化、仓储等高频场景是发力点。

低密盘：把品质指标落到需求清单，购房者出手更快

玄武区一家低密盘销售经理孙梦雪介绍，项目共有低密度多层住宅344套，在售约50套，已进入尾盘，2027年中下旬交付。

玄武区一家低密盘

业主孔小敏告诉现代快报记者，原住的对面小区仅88㎡，属以小换大，此次入手的是143㎡、总高7层的二楼，总价535万元，首付30%，组合贷利率约3.1%，看中的是四房、露台、收纳和通勤。她坦言按揭压力不小，但低首付和公积金可以适当缓解。

新政推动预售向现房过渡，购房者更趋理性，推动开发商做对产品、控好成本。政策缓冲能否持续转化成交，取决于项目能否把品质从概念落到交付。（现代快报/现代+记者 杨菁菁 赵丹丹)

2026年11月11日《现代+》