记者近日走访南京多个售楼处、房产中介机构门店了解市场情况。一位购房者告诉记者：“现在市场差不多已经筑底，我打算年底前换一套大一点的房子，目前已经看了好几套。”楼市筑底回温，不仅是购房者的判断，活跃在市场一线的售楼处销售人员、房产经纪人，也给出了同样的答案。

新房市场交易活跃

改善性需求不断释放

记者来到雨花台区的保利·荷雨臻悦售楼处，大厅里来看房的人络绎不绝。该项目营销负责人高永亮告诉记者，项目于今年1月份开盘，推出1100多套房源，以面积99平方米至128平方米的改善户型为主，至今已销售近700套。

“9月份之前，销售节奏比较平稳，进入9月后，客户来访量开始增多，10月后，销售热度更加明显。”高永亮说，“十一”黄金周期间，每天客户来访量都突破200组，共成交了50多套。之后，客户来访量依然保持在高位，工作日平均每天50组客户来访，周末会达到100组左右。

“好房子不愁卖！”高永亮形容他们的项目为“六边形战士”，即项目户型设计、小区品质、周边的配套、教育、医疗、交通都比较好，改善型客户会比较注重房子的这些特性。

“不单是这个项目，我们公司在南京其他楼盘近来销售表现也不错。”保利江苏公司营销负责人石鹏飞说，进入9月份后，南京新房市场回温，他们主导的10个左右的项目去化率明显加快。中指院数据显示，1月～10月，保利在南京的销售额达到131.45亿元。

“市场回温，除了国家层面以及南京出台的利好政策，还有一个因素是，最近房贷利率小幅回升，加速了购房者入市节奏。”石鹏飞告诉记者，之前南京首套和二套房贷利率均可达到2.95%，现在普遍提高到了3%，购房者担心房贷利率还会提高，增加购房成本，所以不再犹豫观望。

在建邺区的金陵月华售楼处，项目营销负责人祁正同样表达了楼市回温的观点。他告诉记者，自6月27日号开盘到现在，他们共推出350多套房源，去化率达到80%，认购金额近50亿元，超出了预期。

“我们项目总价较高，主要面向改善型客户，9月份之前，看房客户持观望态度的比较多，现在越来越多的客户选择赶快入手。”祁正分析说，一方面，二手房市场活跃度提升，置换类型的客户卖掉了旧房子，有了足够的资金；另一方面，客户明显感受到市场止跌回稳，认为不会买贵。

“我认为楼市回温的趋势会延续到年底。”祁正说，从他和客户平时沟通的情况来看，购房者无论是对自己未来收入预期还是楼市走势，都比较有信心。

二手房市场信心增强

行情期待变高

南京二手房市场，房主的心里底价变高了，是我爱我家华侨路店经理关廷伍近来最大的感受。他告诉记者，一套挂牌价157万元的房子，9月份之前，房主心里的底价是145万元，但现在已经抬高到150万元。虽然挂牌价没有变化，但是成交价在提高。

“背后的原因就是，房主对市场更有信心了。”关廷伍说，“房主看到，来他这里看房子的人变多，房子不愁卖，自然会抬高对成交价格的预期。”进入9月份，关廷伍所在的店面带看量、成交量明显增加。以前一周带看1组～2组客户，现在一天就能带看1组～2组客户；以前单店每月成交量2单～3单，现在大幅增加，11月以来，他们店已经成交了6单，甚至有同事连开3单。

“新增客户成交占比大幅增加，达到65%以上。”关廷伍告诉记者，这说明购房者对市场更有信心，不再犹豫观望，加速下手购买。目前来看，刚需购房者是主力群体。据我爱我家南京研究院统计，10月份南京二手房市场，300万元以内房源成交累计占比达82.3%，100万元～200万元的占比达39.5%，为各价格段最高。环比来看，200万元～300万元的房源成交占比提升2%。

记者又来到玄武区高楼门的一家链家门店，该店经理邓昊阳告诉记者，近来，他们的带看量、成交量显著提升。9月份之前，该店每天带看量只有1组～2组客户，现在每天带看5组～8组客户，周六、周日更多。“忙的时候，店里就剩下一个同事做前台接待，其他人都出去带客户看房子了。”邓昊阳说。

“现在卖方市场话语权更大了。”邓昊阳给记者举了一个他亲身经历的案例。去年下半年，王先生挂牌了一套320万元的房子，心里底价是270万元。李先生对该房源很满意，但是给出的价格为240万元。双方未能谈成，但李先生一直在关注这套房子，寄希望于价格还会下调。但近来市场回暖，这套房子以高于270万元的价格卖给另一位购房者。李先生不得不以280多万元购入了另外一套房子。

“现在价格已经筑底，高性价比的房源就这么多，卖一套少一套，如果不抓紧入手，就会错失良机。”邓昊阳说。根据贝壳找房监测数据，10月份，南京新增挂牌房源环比减少2.2%，但看房人数环比增加35.5%；涨价房源数量环比增加36.5%，降价房源数量环比减少16.7%。

利好政策激活市场

去化周期持续缩短

早上10点，南京市房地产市场交易中心已挤满了人。工作人员告诉记者，最近前来交易的人增加很多，以前1天排100多个号，现在能排到200多个号。在挂号机前，记者看到最近半个月挂号记录，几乎每天都在190个号以上，甚至有的达到250多个号。

交易大厅的繁忙也反映在了统计数据上。据南京市住房保障和房产局统计，10月南京市新房与二手房成交面积实现了环比与同比双增长，其中新建商品房成交67.22万平方米，为今年以来月度最高值，环比增长37%、同比增长16.1%；二手房成交96.97万平方米，恢复到“517新政”后的水平，环比增长31.2%、同比增长18.8%。

南京楼市回温迹象早已出现。南京市住房保障和房产局相关负责人介绍，6月份南京二手住宅价格指数环比由负转正，商品住宅库存去化周期下降到了18个月以内合理区间并连续三个月持续缩短；8月份南京新建商品住宅价格指数环比由负转正，是全国70个大中城市中仅有的两个实现环比上涨的城市之一；9月份南京新建商品住宅价格指数环比100.0、在全国70个大中城市中位列第四，已连续4个月环比回升。

“金秋房展会的火爆为市场注入一针强心剂。”该负责人说，9月20日～9月22日南京举办全市金秋房展会并对展会购房人实施1%的限时购房补助，三天共吸引近5万群众进场观展，认购商品房总套数1933套（其中住宅1644套）、成交总金额97.58亿元。

今年以来，为更好满足居民各类刚性和改善性住房需求，南京认真贯彻落实党中央、国务院房地产有关决策部署，积极适应供求关系发生重大变化的新形势，结合市情适时出台“房十条”举措，包括开展多批次住房消费“以旧换新”活动、实施都市圈公积金贷款政策同城化、制定实施住宅品质改善提升举措、推行购房即落户政策、推行房票全市“通兑通用”等，受到社会各界广泛关注与好评，为市场止跌回稳奠定了扎实基础。

“预计市场将继续积极向好。”该负责人对记者说，进入11月份，南京楼市交易延续了活跃态势。11月1日～11月11日，全市新建商品房成交24.04万平方米、较去年同期增长7%，其中商品住宅成交面积20.09万平方米、1740套，较去年同期分别增长17.8%、20.2%；二手房成交40.23万平方米、同比增长25.2%，其中二手住宅成交38.29万平方米、4170套，较去年同期分别增长28.3%、28.3%。

利好政策不断，市场反应积极。10月28日，南京稳增长30条政策实施细则正式出台，其中多条涉及房地产市场，包含落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策。近日，住房城乡建设部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展税收优化政策。日前，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。政策落地实施，将进一步释放住房需求，激发市场活力。

王建业 

2024年11月18日《中国建设报》