民建江苏省委会：

贵委提出“关于推动基层行政改革化解地方债务”的提案，建议“实行保障性商品房和高端商品房双轨制”、“利用存量商品房，选择性地改制为保障房”、“鼓励城中村居民进入保障性商品房，腾挪出空间根据市场需求建设高端商品房”，感谢对住房问题的关心，现答复如下：

一、完善“保障+市场”的住房供应体系

全省各地积极适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，按照《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》要求，各地认真编制2024年度住房发展计划，加快完善“保障+市场”的住房供应体系，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。一是根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。二是以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，明确各类保障性住房的供应套数、户型结构等，将住房保障轮候时间等纳入管理。三是以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，明确各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。目前，13个设区市均已出台2024年度住房发展计划，为推动房地产市场平稳健康发展提供有力制度支撑。其中：南京计划筹集配售型保障性住房4932套，面积均小于85㎡；筹集配租型保障性住房7400套，集中在江宁区、江北新区等新市民、青年人较为集中地区；新供应商品住房370万㎡，以120㎡以上的多样化改善性住宅产品为主。苏州计划筹集配售型保障性住房4100套；筹集配租型保障性住房20041套，集中在吴江区、吴中区等新市民、青年人较为集中地区；新供应商品住房415万㎡，套均面积约126㎡。无锡计划筹集配售型保障性住房3500套；配租型保障性住房1.6万套（间）；新供应商品住房400万㎡左右。

二、推动收购已建成未销售商品房用作保障性住房

5月17日国务院切实做好保交房工作视频会议明确推动已建成存量商品房去库存，地方政府可组织国有企业以合理价格视情适当收购一部分已建成未销售商品房用作保障性住房（配售型或配租型），银行可发放贷款并由中国人民银行提供专项再贷款支持。对收购已建成未销售商品房用作保障性住房提出具体要求：一是准确把握保障性住房需求。保障性住房政策支持范围进一步扩大到全部三四线城市及县城，保障范围由城市政府自行明确，乡村教师、医生、民警、住房困难的公职人员等都可纳入。在全面摸排保障性住房需求和供给缺口基础上，建立轮候库，坚持“以需定购”，确保收购之后能迅速配售或配租，快进快出。二是严格把握收购标准、价格。保障性住房是用来满足工薪收入群体刚性住房需求，主要是保基本，户型不能过大，收购的存量商品住房要适合用作保障性住房，不得收购豪宅或者大户型住房。收购价格要合理，销售价格必须与同地段、同类型商品房有较为显著的价差，才能销售得出去。三是全面把握保障性住房再贷款政策。央行计划安排3000亿保障性住房再贷款，按照自愿参与原则，城市政府综合本地区保障性住房需求和商品房库存等自主决定是否参与；房地产企业结合资金压力、收购价格等与收购主体平等协商，自主决定是否销售；银行按照风险自担、商业可持续的原则，自主决定是否放款。

三、实施城中村改造

为消除城中村中普遍存在的公共卫生安全、房屋安全和消防安全等各类风险隐患，解决城中村配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，推进以人为核心的新型城镇化，按照《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）要求，各相关城市积极稳步推进城中村改造，2024年全省计划实施城中村改造8万户。一是坚持问题导向，分类实施改造。从实际出发，对城中村分三类实施改造，经济、法治和社会条件均具备的实施拆除新建；不具备条件的不强行推进，开展经常性的整治提升，防控风险隐患；介于两类之间的实施拆整结合。二是坚持城市政府主体责任，统筹调配资源。在更大范围以肥补瘦、肥瘦搭配，将过去城中村改造主要由区县负责、资源在单体项目的小范围统筹的方式，提升为城市政府总体负责、资源在全市范围调节的方式，包括改造资金全市统筹、规划指标全市统筹、土地资源全市统筹。三是坚持市场在资源配置中起决定性作用，落实市场化开发。实施城中村改造，更加注重以发展思维看待补民生短板问题，在解决人民群众急难愁盼中培育新的经济增长点，积极利用城中村改造定向腾挪城市核心区高价值土地。坚持市场化原则，规划开发腾挪出来的土地资源，科学安排产业布局，引入优质产业项目，优先安排相应的空间来发展高新技术、绿色环保、文化创意等适宜在城市中发展的新业态，促进产业转型升级。

四、下一步推动房地产市场平稳健康发展的工作思路

我们将认真学习和吸纳贵委的建议，顺应房地产供求关系重大变化新形势，积极推动构建房地产发展新模式。

一是有效推动各地2024年住房发展年度计划实施。督促指导城市政府加强住房发展年度计划实施，注重与国土空间规划、土地利用年度计划的有机衔接。适时组织对“人、房、地、钱”要素联动机制运行情况评估工作，真正实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。推动各地统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，提前谋划“十五五”住房发展规划。

二是积极推动收购已建成未销售商品房用作保障性住房工作落地。央行近期将牵头出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，住房城乡建设部近期也将组织2024年第三批保障性住房计划申报工作，指导各地积极落实好有关准备工作：一是制定保障性住房收购和配售、配租办法。明确收购主体，商品住房收购价格和保障性住房保障对象，配售、配租价格或定价机制，明确配售程序、封闭管理、回购等制度，并向社会公开。二是明确收购主体。确定一两家符合条件的专业化国有企业作为收购主体，收购主体及所属集团不得涉及地方政府隐形债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间。三是指导收购主体做好收购准备。对不同所有制房地产企业一视同仁，进行市场化协商，并自主选择合作银行。收购的商品房严格限定为已建成未出售商品住房，资产负债和法律关系清晰，定向用于保障性住房，提前做好配售或配租计划。四是用足用好再贷款支持。按照央行的要求，各地要在权限内给予收购主体适当的政策支持，确保收购主体经营收益能够覆盖成本，确保商业可持续，才有可能获得贷款支持。

三是稳步推动城中村改造。指导各地围绕年度目标，聚焦项目实施，提高土地、金融、财税等住房保障要素供给承接能力，加大配套设施建设和公共服务供给力度，有力有序推进城中村改造项目实施。聚焦民生效益、发展效益开展住房保障形势研判，定期分析城中村改造年度计划执行、完成投资、专项借款使用、拉动住房需求等情况。做好工作调度，通过召开座谈会、推进会、观摩会和月度通报、专题调研、专题督察等多种方式，落实目标任务序时进度管理要求。