从设施老化、环境脏乱、公共服务配套短缺，到立面翻新、绿化提升、新增停车位、加装电梯……城镇老旧小区改造是一项重大民生工程和发展工程，不仅让老旧小区“脱胎换骨”换上“新颜”，也切实提升了居民的幸福指数。

11月22日，记者从省住房和城乡建设厅获悉，近年来，全省老旧小区改造工作推进机制、政策保障措施、技术标准规范不断完善，取得了阶段性成效。2022年，省政府明确“新开工改造城镇老旧小区1405个”，目前全省实际新开工1578个，惠及居民56.2万户，分别完成年度目标任务的112%和120%。预计在2023年，计划新开工改造城镇老旧小区1504个。

建立健全支撑体系 资金支持保障“幸福感”

省住建厅副厅长范信芳介绍，在老旧小区改造过程中，我省坚持高位推动，实行目标责任制管理。省级17个部门单位齐抓共管，各地统筹推进涉及老旧小区改造的各项工作。比如，南京、常州、宿迁等市整合住建、民政、城管、体育、卫健委等相关部门的政策、资金、资源，确保项目联动、政策叠加。此外，我省还构建了“1+2+4+N”政策技术体系，全省13个市均出台了“实施方案+N”配套文件，明确了工作流程指引、改造内容清单和改造标准、工程管理验收考核制度、增设电梯办法、管线整治实施细则、物业管理实施方案等，形成了适应地区改造需要的政策技术支撑体系。

老旧小区改造要完善“硬设施”，还要优化“软服务”，资金保障至关重要。省发展改革委固定资产投资处副处长王树海表示，2020年以来，发改部门争取落实中央预算内投资补助约29亿，支持了137个项目；地方政府专项债券安排了194.61亿元，支持了205个项目建设。今年下半年发行的政策性开发性金融工具投放了2.45亿元，支持了4个项目建设。各类资金投入加快了老旧小区改造进度，也推动了江苏经济社会高质量发展。

“2020年至今，省财政共下达中央和省级老旧小区改造补助资金33.28亿元，对符合改造条件、纳入中央和省政府年度改造计划的老旧小区改造任务予以支持。”省财政厅综合处副处长魏明表示，老旧小区改造资金采取因素法分配，按照老旧小区的改造面积、改造户数、改造楼栋数、改造小区个数等因素以及相应权重进行分配，并结合各市县的财力情况进行适当调节，确保财政资金分配“公平、公正”。

创新改造新模式 老旧小区破旧“换新颜”

亭湖区万户新村小区是盐城市建设最早、最大的开放式商品住宅片区，破、漏、乱等问题成了居民的“烦心事”。为实现“整体改系统改，做一块成一块”，盐城市打破传统零星改造的方法路子，突出“最早、最大”老旧小区特质，重点抓好水、电、路、气、网等“8+15”配套功能完善提升，促进小区配套功能“换代升级”，让广大群众乐享“最老小区、最新生活”。

“过去进行老旧小区改造的项目较为分散，基本上是单个小区‘单打独斗’，除了硬件改造有不到位之处，还存在软件配套滞后问题。近年来，我市打破传统‘小区’概念，以社区为基本实施单元，将位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关的临近老旧小区划分为一个片区，统一规划、施工，进行成片改造。”盐城市住建局副调研员史勇生说。

为破解老旧小区改造难题，让老旧小区“靓”起来，我省各地积极探索改造机制创新。南京、苏州、扬州、镇江等市系统谋划、集成实施，将难以产生收益的老旧小区改造与城市更新、存量住房改造提升、历史文化街区保护等统筹规划；无锡、盐城等市跳出小区改造小区，实施以社区、片区、街区为单元的组团式改造，联动提升、立体式推进；在创新缓解停车难问题方面，徐州、淮安等市通过挖潜小区内部及周边资源，全面整理既有边角地、零星地和碎片地，多措并举增设停车位和电动自行车集中充电设施。据不完全统计，1―10月，全省结合老旧小区改造，新增或改造车位3万多个，增设电动自行车充电桩（位）近5万个。

老旧小区加装电梯，是新时期城市工作中的难点和焦点。省住建厅近日发布了《既有多层住宅加装电梯通用图则》，明确技术措施、规范电梯加装。目前，全省13个设区市均探索出了一条较为符合实际的“业主自愿、政府引导、多方支持”的工作路径，在保障安全的前提下，愿加尽加、能装快装。

据了解，截至目前，全省已累计改造老旧小区1.2万个，惠及居民超过1300万人，占全省城镇人口（6224万人）的20%以上。

党建引领聚合力 居民共商共治“解难题”

老旧小区改造涉及千头万绪，如何充分汇聚民意民智，实现共建共治共享？对此，范信芳介绍，我省在老旧小区改造工作中推行“共同缔造”，让居民真正参与到改造中。一方面，广泛开展设计师、规划师、工程师进小区活动，引导居民参与改造方案全过程，比如，泰州靖江市成立共同缔造工坊和群众工作队，23个小区居民参与改造达100%，出资改造达90%；另一方面，优先改造群众支持度高、居民参与程度高的小区，比如，常州市永红街道8750户居民参与改造，支持改造达99.6%。

江苏将党建引领基层治理融入老旧小区改造，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，成为改造工作中的有力举措和突出特色。“常州以‘老城厢复兴’为契机，在全省率先出台《关于党建引领老旧小区改造提升的实施意见》，通过广泛开展老旧小区居民党员‘亮身份、作表率’行动， 促进‘党员中心户’带头参与；成立‘群众监督队’，全过程参与改造，确保改不改、改哪里、怎么改、改得好不好，都由群众说了算。”常州市住建局副局长刘锁龙分享了经验，该市还在全省率先推广“阳光物业”服务平台，打造红色物业，培育先锋管家，积极发挥物业党员的先锋模范作用，将党建引领融入小区的日常管理中。

发挥党员带头和志愿者作用，影响带动了更大范围的群众支持和参与改造工作。比如，南通市崇川区建立“邻里红管家”队伍，楼栋党员带头提改造建议、带头拆除违法建设、带头参与小区改造、参与小区管理；连云港连云区汇集“红管家”居民自治、“红马甲”志愿服务、“老娘舅调解”社会协助等力量，采取“社区圆桌会议”等方式，深入了解居民改造诉求。

执法力量进小区 构建老旧小区长效管理

老旧小区改造，盘活了城镇存量，提升城镇焕新。完善小区长效管理机制，维护好改造成效，打通老旧小区管理“最后一米”也是重要任务之一。

省住建厅房地产市场监管处副处长汪先良介绍，江苏省印发《关于推进城镇老旧小区物业管理全覆盖的指导意见》（苏建房管〔2021〕134号），要求对纳入政府年度改造计划的城镇老旧小区，要通过采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务企业等多种形式，力争用2—3年的时间，实现物业管理全覆盖。建立居民承诺缴纳物业服务费、补缴或续筹住宅专项维修资金，优先纳入改造计划的机制。推行专项维修资金“即交即用即补”机制，促进改造后的小区后续维护更新步入良性轨道。同时，推进执法力量进小区，加强老旧小区车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、遛狗不牵绳、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，完善小区社会治理体系，提升小区综合治理水平，构建老旧小区长效管理机制。

“江苏各地工作水平和改造经验明显提升，全省21个项目入选省级以上联系示范点，其中南京、无锡、常州、徐州等市8个项目入选全国城镇老旧小区改造联系示范点，南京、苏州、常州等市做法累计5次被列入可复制政策机制清单在全国推广。”范信芳说，下一步，省住建厅将统筹谋划近期和远期目标，用好老旧小区改造这个“小切口”，推动各地做好项目前期准备工作，努力实现“早启动、早开工、早见效”，确保把这项民生工程办好办实。

（李殷枫）

2022年11月23日《江苏法制报》